국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청은 10월 15일 오전 7시 정부서울청사에서 부동산 관계 장관 회의를 개최해 ‘주택시장 안정화 대책’을 논의, 주요 내용을 발표했다.

참석자들은 최근 서울 및 경기도 일부 지역 중심으로 주택가격 상승세와 매매거래량 증가세가 가팔라지는 등 주택시장 불안이 확산되고 있으며, 집값 상승기대 확대에 따른 가수요 유입도 가시화되고 있어 추가적인 집값 상승 가능성을 배제하기 어렵다는 인식을 공유했다.

주택시장 불안은 서민 주거안정을 위협하는 문제인 동시에 근로의욕 저하와 주거비 부담 가중에 따른 소비 위축, 자원 분배 왜곡 등으로 이어져 경제 전반의 활력을 저해하는 요인인 만큼 주택시장 과열 양상을 조기에 차단하기 위해 선제적인 수요관리 조치를 실시하고, 가계ㆍ기업의 자본이 생산적 부문으로 투자될 수 있도록 유도해나가기로 했다.

이날 발표된 ‘주택시장 안정화 대책’의 주요 내용은 다음과 같다.

◆최근 주택시장 불안이 확산되고 있는 주요 지역을 대상으로 조정대상지역, 투기과열지구 및 토지거래허가구역을 지정한다.

조정 대상 지역 및 투기 과열 지구는 기존에 지정돼 있는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 4개 자치구에 대해 지정을 유지하고, 그 외 서울 21개 자치구 전체, 즉 서울시 전역과 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구ㆍ수정구ㆍ중원구, 수원시 영통구ㆍ장안구ㆍ팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)은 신규 지정한다.

토지거래허가구역도 투기과열지구와 동일한 지역(서울 전역 및 경기도 12개 지역)에 소재한 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개동(棟) 이상 포함된 연립ㆍ다세대주택을 대상으로 신규 지정한다.

최근 주택가격 및 지가 상승률 수준과 거래 동향 등을 종합 고려할 때 주택시장 과열이 발생하고 있거나, 주변 지역으로 과열이 확산될 우려가 있는 지역을 중심으로 지정한다.

◆글로벌 금리 인하 기조와 풍부한 유동성이 서울 등 주요 지역 부동산 시장으로 과도하게 유입되는 일이 없도록 부동산 금융규제도 대폭 강화한다.

수도권ㆍ규제지역의 ▲시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원, ▲시가 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, ▲시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도를 차등 적용한다.

수도권 및 규제지역 내 주담대(주택담보대출)에 한해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정한다.

1주택자(소유주택의 지역은 무관)가 수도권ㆍ규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영한다.

은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→ 20%) 조치 시행시기를 당초 예정된 2026년 4월보다 앞당겨 2026년 1월부터 조기 시행한다.

◆생산적 부문으로의 자금유도, 응능부담 원칙, 국민 수용성 등을 종합 고려하여 부동산 세제 합리화 방안을 마련한다.

구체적인 세제 개편의 방향이나 시기, 순서 등에 대해서는 부동산 시장에 미치는 영향과 과세형평 등을 감안하여 종합 검토해나갈 계획이며, 세제 개편 관련 연구용역과 관계부처 TF 논의 등을 통해 보유세ㆍ거래세 조정 및 특정지역 수요쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안도 검토한다.

◆부동산 거래 불법행위와 투기수요 유입을 근절하여 공정하고 투명한 부동산 시장 거래질서를 확립하기 위해 범정부 대응체계도 강화한다.

국토부는 허위 신고가(新高價) 거래 후 해제하는 수법의 가격띄우기를 근절하기 위해 기획조사를 실시하고 신고센터를 운영하는 한편, 혐의 발견시 수사의뢰 등을 통해 엄정 조치할 계획이다.

금융위는 사업자대출의 용도외 유용 실태에 대해 전수조사를 실시해 대출 규제 우회사례에 대해 점검 및 관리 감독을 강화할 예정이다.

국세청은 초고가주택(30억원 이상) 취득거래 및 고가 아파트 증여거래를 전수 검증하고, 시세조작 중개업소 등도 집중 점검하는 한편, 국세청 7개 지방청에 정보수집반을 가동해 주택시장 과열지역의 탈세정보를 수집하고, ‘부동산 탈세 신고센터’를 설치ㆍ운영해 부동산 탈세행위에 대해 신속 대응해나갈 계획이다.

경찰청도 국가수사본부 주관으로 전국 경찰 841명을 편성해 ‘부동산 범죄 특별단속’에 착수할 계획이며, 집값 띄우기, 부정청약, 재건축ㆍ재개발 비리 등 부동산 관련 범죄에 대해 중점 단속해 나갈 예정이다.

부동산 시장을 교란하고 민생에 위해를 가하는 부동산 불법행위 근절을 위해 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구를 설치하고 산하에 수사 조직도 운영해 불법행위를 직접 조사ㆍ수사해나갈 계획이다.

■현 정부 2026~2030년 수도권 135만호 주택 공급을 차질없이 달성하기 위해 ‘9.7 주택공급 확대 방안’의 후속조치 이행에도 속도를 높일 예정이다.

민간 정비사업 절차ㆍ사업성 개선을 위한 도시정비법 개정안(9.30일 발의) 등 공급대책 후속법률 제ㆍ개정안 20여건의 발의를 조속히 마무리하고 연내 통과될 수 있도록 국회와 긴밀히 협의한다.

관계부처와 지자체, LH와 SH, GH 등이 참여하는 ‘주택공급점검 TF’(팀장: 국토부 제1차관)를 정례적으로 개최(격주)하고, 공급 과제별로 진행상황 점검, 현장방문 등을 통해 애로요인을 해소하고 속도제고 방안을 강구해 나갈 계획이다.

▲9.7대책 후속조치들도 다음과 같이 모두 연내 추진할 계획이다.

노후 청사ㆍ국공유지 등을 활용한 주택공급 방안을 마련하고 주요 후보지도 함께 발표할 예정이며, LH 개혁방안을 통해 LH 직접 시행 방안 등에 대한 구체적인 공급 방향을 확정짓는다.

서울 우수입지에 위치한 노후 영구임대주택을 분양ㆍ임대가 혼합된 2.3만호로 재건축하기 위한 주요 단지별 사업계획안도 마련할 계획이다.

도심 내 신속한 공급을 위해 주거형 오피스텔 등 신축 매입 임대 7천호에 대한 모집공고를 연내 마무리할 예정이며, 서울 성대 야구장, 위례업무용지는 공공기관 예타를 면제해 부지 매입 절차를 진행하고, 한국교육개발원도 공공주택 지구지정 절차에 착수하는 등 서울 4천호 공급을 차질없이 추진한다.

수도권 공공택지 내 2025년 분양 물량 2만 2천호 중 이미 분양한 1만 6천500호를 제외한 잔여 물량 5천호를 연내 분양할 계획이며, 2026년 수도권 공공택지 내 분양될 주택 2만 7천호 중 일부에 대해서도 구체적인 단지와 물량 계획에 대해 연내 발표할 예정이다.

수도권 신규 택지 3만호의 입지 등 발표를 검토하는 한편, 수도권 공공지원 민간임대 주택을 2026년에 6천호, 2027년에 4천호 착공하기 위해 기금 출자 심사 및 신규 공모에 착수한다.

서리풀지구(2만호)와 과천 과천지구(1만호) 등 서울 강남권에 인접한 우수입지의 공공택지도 주민 보상과 부지 조성 속도를 대폭 높여 착공을 최대한 앞당길 예정이다.

특히 서리풀지구는 내년 6월로 예정된 지구지정 계획을 단축해 3월말 경 조기 지정을 추진하고, 국회 상임위를 통과한 보상 조기화 법률이 개정되는 대로 연내 보상조사를 착수(통상 지구지정 후 착수하므로 3개월 이상 조기 착수)해 2029년 분양 목표를 차질없이 이행한다.

국토교통부 김윤덕 장관은 “주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민들의 내집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다”며 “주택시장 안정을 정부 정책의 우선 순위로 두고 관계부처가 총력 대응해 나갈 것”이라고 밝혔다.

●주요 FAQ

- 규제지역 내 전매 제한은 누구에게 언제부터 적용되는가?
= 규제지역 지정 공고일부터 즉시 전매 제한이 적용되나, 지정일 당시 분양권 기 소유자(당첨자 및 분양권 매수자)는 1회에 한해 전매가 허용된다.

- 규제지역 지정에 따른 청약 규제의 적용대상·시기는?
= 규제지역 지정 시 청약통장 가입 기간, 세대주 등 1순위 당첨에 대한 자격요건이 강화되며, 가점제 적용 비율이 확대되고, 청약 당첨 시 일정 기간 재당첨이 제한되는 등 제약이 발생한다. 규제지역 지정 공고일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용된다.

- 규제지역 지정이 되면 정비사업이 받는 규제는 어떤 것들이 있고, 어떻게 적용되는 것인가?
= 도시정비법 상 규제지역 관련 규제는 조합원 지위양도 제한, 재당첨 제한, 조합원 공급 주택수 제한 등의 규정이 적용된다.

규제지역 지정공고일 당시 조합설립 인가된 재건축 구역 및 관리처분계획 인가된 재개발 구역 부터는 조합원 지위양도가 불가하다.(매매거래 자체는 가능하나 양수인은 조합원 지위를 취득할 수 없고, 현금청산 대상이 됨)

지정일부터 분양 대상자로 선정된 조합원 및 일반 분양자는 5년 내 투기과열지구에 위치한 타 정비사업에서 조합원 분양 신청이 불가하다.

지정일부터 최초로 사업시행계획 인가를 신청하는 재건축 조합은 조합원당 주택 공급수가 1주택으로 제한됨(1+1은 예외: 종전자산의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 2주택(1+1)까지 공급 가능하며, 1주택은 전용 60㎡ 이하로 하며 이전고시 후 3년간 전매제한 적용).

- 토지거래허가구역 지정에 따라 언제부터 허가받을 의무가 생기는 것인가?
= 이번 토지거래허가구역 지정 효력은 ‘부동산거래신고법’ 제10조*에 따라 지정 공고한 날부터 5일 후인 10월 20일부터 발생한다.(허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 효력이 발생한다)..

이에 따라 토지거래허가구역 내 아파트 등 거래를 하고자 하는 자에게 계약 체결 전에 허가를 받을 의무가 부과되므로, 10월 20일 전에 계약을 체결한 자는 허가받을 의무가 부과되지 않으며 그에 따른 실거주 의무 또한 부과되지 않는다.

10월 20일 이후(20일 포함)에 계약 체결을 하고자 하는 자는 계약 체결 전에 허가관청으로부터 허가를 받아야 유효한 계약을 체결할 수 있다.